Página de inicio » Abogacía en general » Alquileres y estado de alarma: para propietarios arrendadores de vivienda

Alquileres y estado de alarma: para propietarios arrendadores de vivienda

Si eres propietario de una vivienda y la tienes alquilada, seguramente te estarás haciendo muchas preguntas. Durante el estado de alarma van a estar vigentes medidas legales especiales para los alquileres.

Durante el estado de alarma van a estar vigentes medidas legales especiales para los alquileres. Si eres propietario de una vivienda y la tienes alquilada, seguramente te estarás haciendo muchas preguntas. A continuación, te contamos con claridad cómo te pueden afectar las medidas adoptadas por el Gobierno respecto a tu vivienda arrendada a un tercero.

Alquileres en el estado de alarma. Cómo afectan las medidas del Gobierno a los propietarios de viviendas que las tienen alquiladas.
Veremos todo lo referente a los alquileres durante el estado de alarma: cómo pueden afectar a los propietarios arrendadores de vivienda las medidas adoptadas por el Gobierno.

El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, prevé una serie de disposiciones para situaciones excepcionales de vulnerabilidad social y económica que puedan atravesar algunas familias a causa de la crisis del Coronavirus. Aquí vamos a explicar las que afectan a los alquileres de vivienda.

Para resolver las dudas que nos pueden asaltar en esta situación tan atípica y de tanta incertidumbre, nos centraremos en 3 conceptos básicos: excepcionalidad, vulnerabilidad y temporalidad.

Esta es una situación excepcional que requiere de medidas excepcionales, pero eso no quiere decir que el contrato de alquiler pierda vigencia ni que cualquier persona pueda acogerse a estas medidas.

Es necesario que la situación de vulnerabilidad social y económica que esté atravesando el inquilino esté causada por esa situación de excepcionalidad generada por el Coronavirus y el estado de alarma, debe acreditarse y en ningún caso otorga a ese inquilino ninguna especie de derecho automático a no pagar el alquiler.

En lógica correspondencia, el decreto tiene una limitación también temporal, es decir, se podrá aplicar en aquellos casos comprendidos entre la declaración del estado de alarma y hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma, comprendiéndose además otros plazos intermedios.

El inquilino no tiene derecho a dejar de pagar la renta del alquiler y, por lo tanto, si eso sucede, hay un incumplimiento del contrato por su parte y se le podría incluso demandar.

Ahora bien, si este inquilino puede acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad, y que esa situación le imposibilita encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con que conviva, tendrá derecho a una suspensión de la fecha del lanzamiento. Esta será como máximo de hasta 6 meses desde la promulgación del decreto. Y el Juzgado debe dar parte de la situación a Servicios Sociales para que adopte las medidas oportunas.

Esto es así para proteger el derecho de las familias vulnerables y también el de la propiedad, que no debe ser quien soporte los efectos de la crisis generada a esas familias. En todo caso, esta medida excepcional no exime al inquilino de la deuda contraída con la propiedad.

La prórroga del alquiler será por otros 6 meses desde la finalización de la última prórroga obligatoria o tácita –que se haya producido durante el estado de alarma–.

La prórroga la debe solicitar el arrendatario. El arrendador no está obligado a aceptarla.

Por ejemplo, el contrato de alquiler ha cumplido en estos días de estado de alarma su duración máxima prevista, pongamos de 3 años –o cualquiera de las anualidades siguientes a los primeros 3 años en que el contrato se ha ido prorrogando automáticamente–. Entonces, el arrendatario en situación de vulnerabilidad puede solicitar al arrendador una nueva prórroga por 6 meses más. Las condiciones del contrato se mantendrán intactas. El arrendador puede aceptar o rechazarla. En cualquier caso, la ley permite expresamente que las partes acuerden prórrogas en otros términos.

La ley no ampara al inquilino para dejar de pagar el alquiler pactado. Más bien, el decreto establece mecanismos para facilitar acuerdos entre propietario e inquilino de aplazamiento de pagos y de condonación y quita de deudas. El arrendatario debe solicitarlas al arrendador en el plazo de 1 mes desde la promulgación del decreto. Y el arrendador deberá rechazar o aceptar la solicitud fijando las condiciones, en su caso, en el plazo de 7 días laborables.

Ahora bien, si no se alcanza un acuerdo entre las partes, el inquilino no queda eximido de sus obligaciones contractuales. Por ello, el impago de la renta seguirá considerándose un incumplimiento. No obstante, el propio decreto también fija algunas ayudas y préstamos sin intereses que el arrendatario puede solicitar al Estado esta situación.

La norma establece medidas concretas en este sentido de aplicación automática para casos de grandes tenedores de vivienda y empresas y entes públicos. No obstante, como hemos visto, se somete al acuerdo de las partes en caso de arrendamientos entre particulares o con pequeños propietarios.

Esta norma también establece una serie de medidas en orden a aumentar el parque público de vivienda y fomentar la adquisición de vivienda para destinarla a ese parque público que pueda dar salida a este tipo de problemáticas.

Por último, las personas que se beneficien indebidamente de las medidas del decreto serán responsables por los daños y perjuicios producidos. En tal caso, deberán asumir en algunos casos el pago de cuantiosas indemnizaciones.

Por el contrario, para el resto de los supuestos de incumplimientos y, en general, casos no amparados por el decreto, sí será necesario para el arrendador el inicio de las acciones judiciales y extrajudiciales que le asisten en defensa de sus derechos.

Lo que es claro es que en cualquier caso es recomendable y deseable contar con la asistencia de un abogado. Esto es así, tanto para un buen asesoramiento jurídico en fase extrajudicial como para un eventual procedimiento judicial.

Los grandes tenedores de vivienda son aquellas personas y empresas que posean en propiedad más de diez inmuebles urbanos, sin contar trasteros y garajes o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Las empresas o entes públicos de vivienda se equiparan a los grandes tenedores en cuanto a la aplicación de la norma.

Por lo tanto, cualquier persona o empresa que posea en propiedad menos de diez inmuebles o menos de 1.500 metros cuadrados construidos es considerado pequeño propietario como cualquier particular a efectos legales.

Ya hemos visto que el tratamiento que la ley da a uno y otro tipo de propietario no es el mismo y está claramente diferenciado en función de sus características desiguales.

Para acreditar esta situación de vulnerabilidad, deben concurrir conjuntamente los siguientes requisitos:

  • La situación debe ser sobrevenida como consecuencia del COVID-19.
  • Que el alquiler sea de vivienda habitual.
  • Que el arrendatario pase a estar en situación legal de desempleo, ERTE o haya reducido su jornada por motivos de cuidados si es que es empresario o trabajador por cuenta propia o circunstancias similares que supongan una «pérdida sustancial de ingresos».
  • Que la renta del alquiler sea igual o superior al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la «unidad familiar».
  • Que el arrendatario o cualquiera de los miembros de la unidad familiar no sean propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España. Esto siempre que ese derecho de propiedad o usufructo no recaiga sobre una parte del total de la vivienda y se haya obtenido mediante herencia. También siempre que, aun siendo titulares de alguna vivienda, acrediten su no disponibilidad por separación o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad, por ejemplo, su inaccesibilidad por razón de alguna discapacidad.

La unidad familiar a efectos legales la conforman el arrendatario, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, y sus hijos de cualquier edad que residan en la vivienda y sus cónyuges o parejas de hecho que también residan en la vivienda.

A efectos del decreto, para que se considere que hay una «pérdida sustancial de ingresos» como requisito para poder considerarse dentro del umbral de vulnerabilidad:

  • El conjunto de los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de las medidas debe situarse por debajo del límite de 3 veces el IPREM mensual, o 3 veces el IPREM mensual incrementado en 0,1 veces por cada hijo a cargo o 0,15 veces por cada hijo a cargo en caso de familia monoparental y 0,1 veces por cada miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
  • Todo lo anterior será por 4 veces el IPREM mensual en caso de discapacidad mayor al 33%, situación de dependencia o enfermedad que produzca incapacidad permanente para actividad laboral.
  • Y por 5 veces el IPREM mensual en caso de que la persona del arrendatario tenga parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33% o discapacidad física o sensorial con grado de discapacidad igual o superior al 65% o enfermedad grave que le incapacite, o a la persona a cargo de sus cuidados, para realizar actividad laboral.
  • Y el mismo incremento en relación con los hijos a cargo, familias monoparentales y personas mayores de 65 años.

El arrendatario debe presentar ante el arrendador, o ante el Juzgado en su caso:

  • Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en caso de desempleo, en el que conste la cuantía mensual percibida.
  • Certificado de la AEAT, u órgano autonómico correspondiente, de cese de actividad en caso de cese de actividad de trabajadores autónomos.
  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de empadronamiento en la vivienda del momento de presentación de los documentos y los 6 meses anteriores y, en su caso, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para realizar actividad laboral.
  • Certificado de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar (donde aparecerá, en su caso, la titularidad de los inmuebles que tenga inscritos a su nombre) y también, en su caso, aquellos documentos que acrediten la no disponibilidad de esos inmuebles por las causas que ya hemos comentado (divorcio, separación, inaccesibilidad, etc.).
  • Declaración responsable del deudor de cumplir los requisitos de vulnerabilidad.
  • Asimismo, en caso de que las propias circunstancias de la crisis generada por el Coronavirus imposibiliten la presentación de alguno de estos documentos, el arrendatario podrá sustituirlos por una declaración responsable donde exprese los motivos relacionados con la crisis del Coronavirus que le impiden tal aportación, y aun así deberá facilitar los documentos no presentados en el plazo de un mes a la finalización del estado de alarma.

El Decreto 11/2020 también protege a los particulares y pequeños propietarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad a causa de la situación generada por la pandemia.

De este modo, si el arrendador, en un procedimiento judicial de desahucio contra su inquilino, acredita ante el Juzgado esa situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, el decreto mandata expresamente al juzgado para su toma en consideración en relación al plazo de suspensión de lanzamiento del inquilino demandado y para ponerlo en conocimiento de los servicios sociales, que deberán adoptar medidas de protección social para ambas partes. Por supuesto, la situación de vulnerabilidad tendrá que darse en los mismos términos que hemos visto para los arrendatarios. Y deberá presentar los mismos documentos que prueben la concurrencia de los requisitos de vulnerabilidad.

No olvidemos que el derecho a la vivienda y la prohibición de desalojos forzosos sin alternativa habitacional es un mandato imperativo a los poderes públicos de protección de los derechos de la ciudadanía, que en ningún caso deben asumir los particulares.

Como sabemos, el Decreto 11/2020 establece medidas excepcionales para paliar los efectos de la crisis generada por el Coronavirus. Y durante el tiempo que dure el estado de alarma. Es decir, sus previsiones son de aplicación únicamente en aquellas situaciones que se produzcan desde la declaración del estado de alarma y en determinados supuestos acreditados.

Por lo tanto, el arrendatario que ya viniese incumpliendo el contrato de alquiler antes de la crisis sanitaria no está amparado por el Decreto 11/2020.

En este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente el Código Civil, así como la Ley de Enjuiciamiento Civil y el propio contrato de alquiler firmado entre arrendador y arrendatario prevén los mecanismos de resolución del arrendamiento en caso de incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, en este caso la parte arrendataria, por los cauces normales y habituales y con independencia de la situación de excepcionalidad que vivimos actualmente.

El propietario tendrá derecho a activar los mecanismos legales que le asisten en defensa de sus intereses si, bien con anterioridad al estado de alarma, o bien durante el estado de alarma, pero sin acreditar causas o cumplir los requisitos de vulnerabilidad establecidos en la ley el inquilino ha:

  • Dejado de pagar algún mes de renta.
  • Realizado un pago incompleto o atrasado, sin el acuerdo de la propiedad.
  • Incurrido en algún incumplimiento de sus obligaciones contractuales o en alguna causa de resolución pactada expresamente en el contrato.

Dichos mecanismos legales que asisten al propietario en defensa de sus intereses son:

  • Dirigir una comunicación fehaciente mediante burofax al inquilino notificando la resolución del contrato por incumplimiento y requiriéndole para que abandone el inmueble y, en su caso, proceda al pago de las cantidades debidas que correspondan por todos los conceptos, es decir, tanto la renta del alquiler como otras cantidades asimiladas a la renta si se da el caso: recibos impagados de agua, luz, gas, etc.
  • Si el inquilino no cumple el requerimiento, presentar en el juzgado competente, por medio de abogado y procurador, la correspondiente demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades basada en los incumplimientos del arrendatario, y en la que se solicite, además, la declaración judicial de resolución del contrato de alquiler e indicando si se ofrece o no la posibilidad al demandado de restablecer el contrato y evitar el desahucio mediante la consignación de las cantidades reclamadas.

Hay que decir en este punto que sí se pueden presentar escritos en los juzgados durante el estado de alarma. Eso sí, la actividad judicial no urgente, así como en general todos los actos y plazos procesales se encuentran suspendidos, por lo que, salvo novedad, habrá que esperar a la reanudación del funcionamiento normal para que nuestro procedimiento avance.

Aun así, es aconsejable presentar la demanda cuanto antes en caso necesario, para anticiparnos en la medida de lo posible a la previsible avalancha de causas y atasco de trabajo acumulado en los juzgados tras el estado de alarma.

Compártelo en las redes sociales

Herencias

Artículos populares sobre abogacía y herencias elaboradas por nuestros abogados matrimonialistas.

“El fuero para el gran ladrón, la cárcel para el que roba un pan.”

Pablo Neruda

Abogacía en general

Artículos destacados elaborados por los abogados de Debelare sobre temas comunes a la mayor parte de las áreas del derecho y la abogacía en España.

«El desconocimiento de una ley no exime de su cumplimiento»