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Arrendamientos de vivienda habitual firmados como de temporada

La práctica de emplear contratos de arrendamiento de temporada ocultando los de vivienda habitual es empleada por algunos arrendadores, agencias inmobiliarias y propietarios de viviendas de uso turístico. Ojo, es ilegal. Infórmate leyendo este artículo sobre un fraude cada día más común.

Los falsos contratos de arrendamiento de temporada que esconden y camuflan alquileres de vivienda habitual están proliferando.

Vídeo sobre los arrendamientos de vivienda habitual firmados como de temporada.

En los últimos meses hemos detectado muchas consultas de clientes que van a firmar un contrato de alquiler y se encuentran con este tipo de fraudes.

Esta práctica, cada vez más extendida por algunos arrendadores, agencias inmobiliarias y propietarios de viviendas de uso turístico, es ilegal, veamos por qué.

Este fenómeno se debe, en gran medida, al COVID-19 y a la ausencia de turismo. Muchos pisos destinados a alquiler turístico han quedado vacíos. Los propietarios buscan alquilar estos pisos pero no por 5 ni 7 años. Estiman que el turismo podrá volver en poco tiempo. Es por ello que utilizan esta práctica fraudulenta. El objetivo: buscar su beneficio propio a costa el inquilino.

La ley define claramente lo que considera como «alquiler de temporada» y «alquiler de vivienda habitual».

Por su parte, nos dice el artículo 3 de la LAU que el contrato de alquiler de temporada «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.»

Ejemplo: alquiler vacacional, alquiler de temporada, alquiler de negocio…

El plazo de duración de este contrato será libremente pactado, y no está sujeto a ningún plazo mínimo como en el caso del alquiler de vivienda habitual, por lo que, si tu arrendador te impone un plazo de duración de contrato inferior a 1 año sin opción a prórroga al mínimo legal, sospecha.

Con un contrato de alquiler de temporada se evita el plazo mínimo aplicable a los de vivienda habitual.
Evitar el plazo mínimo de duración por alquiler de vivienda habitual es lo que algunos arrendadores tratan de evitar forzando un contrato de alquiler de temporada.

El artículo 2 de la LAU, nos dice que se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

En la actualidad, los contratos de alquiler de vivienda tienen una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si el arrendador es una persona jurídica. La duración será libremente pactada por las partes, no obstante, cuando sea inferior a este periodo, el contrato se prorrogará hasta alcanzar el mínimo legal de 5 o de 7 años.

La picaresca española es sobradamente conocida desde tiempo atrás. En el caso de los contratos de arrendamiento, es una práctica muy habitual que los arrendadores, tanto si son particulares como una agencia inmobiliaria, simulen un contrato de alquiler de temporada para evitar aplicar el plazo mínimo de duración del contrato de vivienda habitual, así como la aplicación de los derechos que le corresponden legalmente al inquilino y reconocidos en la LAU.

Esta práctica fraudulenta se ha visto incrementada con la entrada en el mercado inmobiliario tradicional de miles de pisos turísticos que han quedado vacíos en tiempo de pandemia.

Repetimos, esta conducta es totalmente ilegal, cuando lo que pretende el inquilino es fijar su vivienda habitual. Constituye un fraude de ley que ha de ser perseguido.

Sin turistas, en muchos casos, el alquiler de pisos como vivienda habitual se hace con el contrato de siempre, es decir, con el de temporada
La pandemia del COVID ha propiciado que pisos, que antes se alquilaban a turistas por temporada, ahora se alquilen como vivienda habitual, pero con el contrato de siempre.

A continuación, te damos una serie de mecanismos para descubrir si el contrato de arrendamiento de tu vivienda habitual está planteado como un falso contrato de temporada, y en este caso qué puedes hacer.

Sospecha que el arrendamiento de vivienda habitual esté formalizado bajo un falso contrato de alquiler de temporada sii:

  • Si no se establece en ninguna parte del contrato que el uso del alquiler es para uso habitual de vivienda
  • El tiempo de duración del contrato es inferior a un año.
  • No se establece que, el contrato se podrá prorrogar hasta el mínimo legal de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si el arrendador es persona jurídica.
  • El precio está por debajo de mercado para la características del inmueble.

Los arrendamientos de temporada deben de justificar siempre su carácter temporal. Por ejemplo: alquiler por curso académico para cursar estudios universitarios, alquiler por un determinado periodo de tiempo de un trabajador que se tiene que desplazar a Madrid para realizar un encargo durante un periodo determinado… Además, la fianza debe ser de 2 mensualidades.

Para que el contrato tenga validez como de temporada debe figurar la temporalidad explícitamente y aplicarse una fianza de 2 meses
Dos puntos esenciales para que el contrato tenga validez como de temporada: que figure la temporalidad explícitamente y una fianza de 2 meses.

La jurisprudencia viene reconociendo que, cuando no figura en el contrato la temporalidad del mismo ni su causa que lo justifique (estudios, trabajo, proyecto), se entenderá que el contrato de arrendamiento lo es para vivienda de uso habitual. Esto implica que se someterá a la duración mínima de 5 o 7 años y se aplicarán las disposiciones y derechos recogidos en la LAU.

En los contratos de arrendamiento de temporada o para uso de distinto de vivienda, se establece en el art. 36 LAU que la fianza deberá ser de dos mensualidades.

Por el contrario, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual el importe de fianza obligatoria a satisfacer será de una mensualidad.

Si únicamente has satisfecho 1 mensualidad de fianza estaremos ante un contrato de vivienda habitual aunque no se haya previsto expresamente.

Para que exista un contrato de temporada se debe justificar el motivo estacional o temporal del arrendatario.

Si has abonado 2 mensualidades de fianza y tu contrato no es por una temporada, para prorrogar habrá que acreditar que no existe motivo estacional para el contrato, habiendo sido concertado en fraude de ley.

Abogados contratos de alquiler de temporada.
Si no te renuevan el contrato tras el primer año, a pesar de ser tu vivienda habitual, por haber firmado un contrato supuestamente de alquiler de temporada, tienes mecanismos para resolverlo. Eso sí, no abandones la vivienda ni dejes de pagar la renta. Debelare cuenta con abogados especialistas que te pueden ayudar.

Si tu arrendador no te renueva el contrato de arrendamiento de duración inferior a 1 año sin opción a prórroga, pese a que el inmueble constituye tu vivienda habitual deberás:

  • Enviar un escrito formal a tu arrendador a través de un burofax, poniendo en su conocimiento que la vivienda es de carácter habitual y que procede renovar el contrato hasta alcanzar el mínimo legal de 5 o 7 años. No temas, si necesitas ayuda con el escrito, contacta con nosotros. Nuestros abogados especialistas se encargarán de la redacción y del envío del escrito para que tú no tengas que preocuparte de nada.
  • Si aún así el arrendador no cesa en su empeño de no renovar el contrato de arrendamiento, podrás iniciar un procedimiento judicial para que se reconozca que tu contrato de arrendamiento es de vivienda habitual y no de temporada como quiere enmascarar el arrendador fraudulentamente.
  • En ningún caso abandones la vivienda ni dejes de pagar la renta.
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