Exención por reinversión en vivienda habitual

Aunque la norma parece clara, su aplicación práctica suele generar dudas e incluso problemas con Hacienda si no se gestiona correctamente. Un error en los plazos, en la documentación o en la definición de “vivienda habitual” puede hacer que pierdas el derecho a la exención y termines pagando mucho más de lo esperado.

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión en vivienda habitual está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF . Permite no tributar por la ganancia obtenida en la venta de una vivienda habitual siempre que el importe se reinvierta en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.

Esta medida está pensada para facilitar el cambio de residencia sin una penalización fiscal, siempre que se destine el dinero a seguir residiendo de forma habitual en una nueva propiedad.

Requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual

Para beneficiarte de esta deducción o exención, es necesario cumplir con una serie de condiciones:

• Que la vivienda vendida sea tu residencia habitual (mínimo 3 años).
• Que reinviertas el importe total o parcial de la venta en una nueva vivienda habitual.
• Que la reinversión se realice en un plazo de dos años desde (o antes de) la fecha de la venta.

Es importante tener en cuenta que no es obligatorio haber entrado a vivir en la nueva vivienda en ese plazo. Lo esencial es que la reinversión económica se haya producido dentro de esos dos años.

¿Cuál es el plazo para reinvertir en vivienda habitual?

El plazo de reinversión para aplicar la exención en el IRPF es de dos años, contados desde la fecha de la venta de la vivienda habitual. La ley permite que esa reinversión se haga antes o después de la transmisión.

Este punto ha generado confusión, sobre todo en el caso de viviendas en construcción. Durante años, Hacienda exigía que la vivienda estuviera terminada y entregada en ese plazo, pero una sentencia del Tribunal Supremo (STS 17/02/2021) corrigió ese criterio.

Reinversión en vivienda habitual con vivienda en construcción: qué dice el Supremo

Gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2021, se ha aclarado que:

• Basta con que el dinero se haya destinado a la nueva vivienda dentro del plazo legal, aunque las obras no hayan terminado o no se haya firmado la escritura.
• No es necesario haber tomado posesión de la nueva vivienda ni haber entrado a vivir en ella dentro del plazo de dos años.
• Lo importante es que exista una reinversión efectiva y documentada del capital obtenido en la venta.

Un ejemplo real que ilustra este cambio de criterio es el caso gestionado por Debelare Abogados, donde lograron que Hacienda reconociera la exención por reinversión incluso cuando la vivienda estaba en construcción y el contribuyente no había entrado a vivir en ella en el plazo legal. Gracias a esta reclamación, Hacienda devolvió lo tributado indebidamente y anuló los recargos aplicados.

¿Y si he vivido menos de 3 años en la vivienda vendida?

En principio, para que se considere “vivienda habitual”, debes haber residido en ella al menos 3 años. Pero existen excepciones justificadas, como:

• Matrimonio o separación.
• Traslado de ubicación del centro laboral.
• Cambio de empleo.
• Otras causas razonables (enfermedad, discapacidad…)

Si puedes demostrar documentalmente esa causa, podrás aplicar la exención incluso con menos de tres años de residencia.

Requerimiento de Hacienda por reinversión en vivienda habitual

Si recibes un requerimiento de Hacienda porque consideran que no se ha producido la reinversión correctamente, no todo está perdido. Puedes gestionarlo por tu cuenta, aunque contar con un abogado especializado puede marcar la diferencia. En Debelare te ayudamos a preparar las alegaciones y a defender tu caso ante la Agencia Tributaria.

• Aportar la documentación que justifique los pagos y la inversión realizada.
• Alegar la sentencia del Supremo, si el motivo del rechazo es que no se ha producido la entrega de llaves o la vivienda aún estaba en obras.
• Reclamar la devolución de las cantidades ingresadas indebidamente, en caso de haber pagado.

Casos recientes han demostrado que, cuando se acredita correctamente la reinversión dentro de plazo, Hacienda debe devolver lo tributado.

¿Y si soy mayor de 65 años?

Si vendes tu vivienda habitual siendo mayor de 65 años, no es necesario reinvertir para que la ganancia patrimonial esté exenta. Esta es una excepción independiente y automática.

Pero si reinviertes en otra vivienda, tampoco perderás beneficios fiscales. Es decir, no estás obligado, pero puedes hacerlo sin perjuicio.

¿Cómo demostrar la reinversión en vivienda habitual?

Para evitar problemas con Hacienda, es fundamental documentar bien cada paso de la reinversión:

• Contrato de compraventa de la nueva vivienda.
• Escrituras o contratos de arras.
• Transferencias bancarias o justificantes de pago.
• Facturas de obra en caso de rehabilitación.
• Declaración en el IRPF indicando la reinversión.

Todo ello servirá para acreditar la realidad económica de la reinversión, que es lo que Hacienda debe valorar tras el nuevo criterio jurisprudencial.

Deducción y exención por reinversión, claves en la venta de la vivienda habitual

La reinversión en vivienda habitual es una herramienta clave para optimizar la tributación en el IRPF, pero requiere planificación y precisión.

Cumplir con los requisitos de reinversión, respetar el plazo de dos años y estar bien documentado son elementos fundamentales para evitar problemas con Hacienda. Si ya has recibido un requerimiento o has pagado el impuesto sin saber que podrías aplicar la exención, aún puedes reclamar.

Redactado por Pablo Espinosa

Co-fundador de Debelare Abogados. Abogado civilista, experto en divorcios, herencias, contratos y concurso de persona física.

Fecha de publicación: 18 julio 2025

Fecha de actualización: 18 julio 2025